Préstamo Convencional vs. Préstamo FHA

Los compradores de vivienda que pretendan realizar un pago inicial de menos del 10% del precio de venta de una vivienda deben evaluar ambos Préstamos de la fHA y prestamos convencionales. Un préstamo FHA es más fácil de adquirir para aquellos con puntajes de crédito bajos y requiere tan solo un 3.5% para el pago inicial. La desventaja de un préstamo de la FHA es el costoso seguro hipotecario, que se paga por adelantado y en cuotas mensuales. Los préstamos convencionales son más baratos en general pero requieren buen crédito. Es posible que también se requiera un seguro hipotecario con préstamos convencionales si el pago inicial es inferior al 20%, pero el precio de este por lo general es mejor que para los préstamos de la FHA.

Al comparar números para ambas opciones, incluya los pagos de seguro hipotecario que se requerirán en cada escenario.

Gráfica comparativa

Tabla de comparación de préstamos convencionales versus préstamos FHA

Préstamo Convencional	Préstamo FHA
Límites	$ 417,000 para los estados contiguos, D.C. y Puerto Rico; $ 625,500 en Alaska, Guam, Hawai y las Islas Vírgenes de EE. UU. Los préstamos del área de alto costo pueden llegar hasta $ 625,500 para comenzar y hasta $ 938,250.	$ 271,050 para áreas con bajos costos de vivienda. Los préstamos para áreas de alto costo pueden ser de hasta $ 625,500.
Puntaje de crédito requerido	620 o superior, pero los requisitos varían ligeramente según el prestamista.	Puntuación mínima de 580 para calificar para el pago inicial del 3.5%. Aquellos con puntajes por debajo de 580 deben hacer un pago inicial del 10%.
Pago inicial	Se recomienda un 20%. Condos a menudo requieren el 25%. Cualquier cosa por debajo del 20% requiere seguro hipotecario privado.	3.5% para los que califiquen. 10% para prestatarios de alto riesgo.
Costo	Cargos de originación, pagos iniciales, seguro hipotecario, puntos y tarifas de tasación.	Prima de seguro hipotecario por adelantado (1.75%), primas anuales continuas (1.35% con pago inicial mínimo).
Seguro hipotecario	Solo se requiere para personas que realicen un pago inicial inferior al 20% del precio de venta de la vivienda..	Requerido para todos los préstamos FHA.

Contenidos: Préstamo Convencional vs Préstamo FHA

1 ¿Qué es un préstamo convencional??
2 ¿Qué es un préstamo FHA??
3 Elegibilidad
- 3.1 Elegibilidad para préstamos convencionales
- 3.2 Elegibilidad para préstamos FHA
4 seguros hipotecarios
- 4.1 Precios del seguro hipotecario
5 costos de cierre
6 préstamos asumibles
7 Sanciones por pago anticipado
8 Aceptación
9 Pros y Contras
10 Popularidad
11 referencias

¿Qué es un préstamo convencional??

Los préstamos convencionales no están garantizados por ninguna agencia gubernamental, pero generalmente cumplen con las pautas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac. Después de que un prestamista le presta dinero a un prestatario que quiere comprar una casa, el prestamista generalmente vende el préstamo a Fannie Mae o Freddie Mac. Debido a esto, los prestamistas deben asegurarse de que los prestatarios cumplan con los lineamientos de préstamos de Fannie y Freddie.

Los préstamos convencionales son de dos tipos: conformes y no conformes. Los préstamos conformes se adhieren a las pautas de Fannie y Freddie y son por montos inferiores a $ 417,000 (o más en algunas áreas que tienen un alto costo de vida). Los préstamos no conformes se encuentran por encima del límite de préstamos establecido por Fannie y Freddie (consulte la hipoteca de Jumbo) o se otorgan a prestatarios que de otro modo no califican para un préstamo conforme (por ejemplo, alguien con una gran cantidad de deudas). Los préstamos no conformes generalmente tienen una tasa de interés mucho más alta que los préstamos conformes.

¿Qué es un préstamo FHA??

Los préstamos de la FHA están garantizados por la Administración Federal de Vivienda de los Estados Unidos (es decir, la FHA). Esta garantía reduce el riesgo que enfrentan los prestamistas al emitir préstamos, lo que permite a los prestamistas reducir sus criterios de calificación. Esto a veces hace que los préstamos de la FHA sean la única forma en que los prestatarios con una puntuación de crédito deficiente (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.

A cambio de esta garantía de la FHA (que es prácticamente una garantía del gobierno de los Estados Unidos), el prestatario debe comprar un seguro hipotecario a través de la FHA. Esto aumenta el costo a largo plazo del préstamo para el prestatario, pero permite la compra de una casa que de otra manera hubiera sido imposible sin más ayuda por adelantado..

El proceso de solicitud es similar tanto para las hipotecas aseguradas por FHA como para las convencionales. Una aprobación previa de un prestamista suele ser el primer paso en el proceso de solicitud de préstamo.

Elegibilidad

Elegibilidad para préstamos convencionales

La mayoría de los préstamos convencionales requieren que los prestatarios tengan un puntaje de crédito de al menos 620, y los puntajes inferiores a 700 pueden llevar a cargos adicionales o una tasa de interés más alta. Los prestamistas convencionales, como los bancos o las cooperativas de crédito, generalmente requieren un pago inicial del 20 por ciento (o menos, con la compra de un seguro hipotecario privado) y por lo general tienen un límite máximo del 45% para la relación deuda-ingreso. Otros criterios para hipotecas convencionales pueden incluir un historial de trabajo estable, documentación completa de ingresos y activos, y estabilidad de precios en el vecindario donde se encuentra la vivienda.

Elegibilidad para préstamos FHA

Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial mínimo de 3.5% y generalmente requieren que los prestatarios paguen por el seguro hipotecario de la FHA. El puntaje de crédito mínimo requerido es 500; sin embargo, solo los prestatarios con un puntaje de crédito de 580 o superior califican para la opción de pago inicial más bajo (3.5%). Otros están obligados a poner un 10% hacia abajo..

Seguro hipotecario

Los préstamos de la FHA requieren un seguro hipotecario, que debe pagarse por adelantado y mensualmente. La mayoría de los préstamos FHA a 15 o 30 años requieren que el prestatario pague el 1.75% del monto del préstamo al momento del cierre, junto con una prima de renovación anual del 0.5% por la duración del préstamo. La mitad de la prima del seguro hipotecario por adelantado es reembolsable cuando se vende la casa. No se requieren primas mensuales si el pago inicial es más del 22% del valor de la casa. Sin embargo, para la mayoría de los prestatarios de la FHA, un pago inicial tan alto no es factible.

Los préstamos convencionales no requieren ningún pago de seguro hipotecario por adelantado. Sin embargo, se requiere un seguro hipotecario continuo para los préstamos convencionales donde el prestatario ha realizado un pago inicial de menos del 20%..

Precios del seguro hipotecario

Para los prestatarios que intentan elegir entre un préstamo convencional y un préstamo FHA, las primas de seguro hipotecario son un factor importante. Los precios de los seguros hipotecarios privados a través de una institución privada se basan en el riesgo de los préstamos convencionales. Esto significa que la prima es más baja para aquellos que realizan un pago inicial más alto y para aquellos con puntuaciones de crédito más altas. Este no es el caso de los préstamos de la FHA; todos los prestatarios deben pagar 1.75% del monto del préstamo por adelantado. Este costo generalmente se incluye en el préstamo.

Costos de cierre

Los préstamos de la FHA permiten a los prestatarios usar dinero que es un regalo de un pariente, una organización sin fines de lucro o una agencia gubernamental para pagar el 100% del pago inicial al momento del cierre. Los préstamos convencionales, por otro lado, ponen algunos límites a esto. Por ejemplo, algunos prestamistas convencionales pueden evitar a un prestatario cuyo pago inicial se compone principalmente de un regalo de un familiar; Los prestamistas convencionales por lo general quieren ver que la mayoría del pago inicial se compone de los fondos que el prestatario obtuvo y guardó..

Préstamos asumibles

Los préstamos de la FHA son generalmente asumibles, es decir, el préstamo puede transferirse a un nuevo propietario cuando se vende una casa. El nuevo propietario puede asumir el préstamo FHA sin el costo adicional de obtener un nuevo préstamo. Esta es una gran ventaja tanto para vendedores como para compradores y puede facilitar la venta de una casa. Por supuesto, el nuevo propietario debe cumplir con los criterios de elegibilidad para un préstamo de la FHA para que se transfiera.

Técnicamente, cualquier hipoteca puede ser asumible, pero tal transferencia de préstamos convencionales es prácticamente desconocida. Los préstamos FHA y VA son típicamente los únicos préstamos que son asumibles. Sin embargo, incluso los préstamos de la FHA tienen menos probabilidades de ser asumibles en los últimos años.^[1]

Sanciones por pago anticipado

Una multa por pago anticipado es una multa impuesta a los prestatarios que pagan un préstamo, en parte o en su totalidad, demasiado rápido, lo que reduce la devolución de un prestamista por el préstamo inicial del dinero. Las multas por pago anticipado no están permitidas en los préstamos de la FHA, mientras que puede haber cargos por pagar el dinero antes de tiempo con un préstamo convencional. Algunos estados rechazan las multas por pago anticipado y los términos del préstamo varían según el prestamista, por lo que es una buena idea verificar los acuerdos de contrato antes de tomar una decisión. Trate de evitar cualquier préstamo que tenga una multa por pago anticipado. Es probable que las hipotecas de alto riesgo tengan multas por pago anticipado.

Aceptación

Algunos complejos de condominios y propiedades de inversión no propietarias no permiten el financiamiento de la FHA, por lo que una hipoteca convencional puede ser la única opción al comprar dichos bienes raíces; No existen tales restricciones con las hipotecas convencionales..

Pros y contras

Las hipotecas convencionales son más fáciles de procesar y permiten que el capital de la vivienda se acumule más rápido, ya que requieren pagos iniciales más altos. Sin embargo, los prestatarios necesitan un buen puntaje de crédito para calificar para una tasa de interés más baja, y algunos prestamistas exigen hasta un 20% como pago inicial.

Los prestamistas para préstamos de la FHA están más dispuestos a ver el panorama crediticio general, en lugar de solo el puntaje crediticio. Requieren un pago inicial mucho más bajo y no tienen un requisito mínimo de calificación crediticia. Son una buena opción para aquellos con puntajes de crédito menos que perfectos, prestatarios con índices moderados de deuda a ingreso y aquellos que no tienen mucho dinero para pagos iniciales.

Popularidad

Después de las crisis financieras de 2008, los préstamos de la FHA han aumentado a un porcentaje mayor de la emisión total de hipotecas.

Emisión bruta de hipotecas (incluida la refinanciación) en América, por tipo. Fuente: Bloomberg

Referencias

Wikipedia: préstamo hipotecario
Wikipedia: préstamo asegurado por la FHA

Financiar