Comprar vs alquilar una casa

Si nunca has tenido una casa "Alquiler vs. Compra"es una de las decisiones más importantes que tomará. Hay varios factores a considerar antes de dar el paso..

Gráfica comparativa

Comprando una casa en lugar de alquilar una casa tabla comparativa

Comprando una casa	Alquilando una casa
Costo inicial	Alto - Pago inicial, tasas hipotecarias	Baja: primer y último mes de alquiler y un depósito de seguridad
mantenimiento	El comprador debe mantener	El propietario debe mantener
Modificaciones a la propiedad.	El comprador puede hacer modificaciones, remodelar, agregar a la propiedad	Los inquilinos normalmente no están autorizados a realizar modificaciones a la propiedad

Contenido: Comprar vs Alquilar una casa

• 1 ¿Tiene sentido financiero?
• 2 intereses hipotecarios
• 3 Costo de oportunidad del pago inicial
• 4 impuestos
• 5 Incremento de renta con inflación.
• 6 Apreciación en el valor de la vivienda.
• 7 Costes transaccionales al comprar.
• 8 comisiones de broker al vender.
• 9 Tiempo y esfuerzo
• 10 ratios de alquiler
• 11 referencias

Tiene sentido financiero?

Para la mayoría de las personas, comprar una casa es en parte una decisión de inversión. El dinero que se gasta en el alquiler a menudo se considera dinero en el desagüe, y nunca se lo vuelve a ver. Pero este no es el cuadro completo. La decisión de alquiler frente a compra debe tener en cuenta varias variables:

1. Intereses hipotecarios
2. Costo de oportunidad del pago inicial
3. Impuestos
4. Aumento de renta con inflación
5. Apreciación en el valor de la vivienda.
6. Costes transaccionales al comprar.
7. Comisiones de corredores al vender.
8. Tiempo y esfuerzo en comprar, vender y mantener una casa (subjetivo: difícil de cuantificar)

Si bien cada uno de estos factores puede ser un parámetro complicado en sí mismo, puede hacer algunas suposiciones realistas para comenzar su análisis. A medida que se sienta cómodo con el modelo de decisión, puede modificarlo para agregar más parámetros o manejar más complejidad.

Intereses hipotecarios

Dependiendo de su historial crediticio y de su situación laboral / de ingresos, la tasa de interés que obtenga será cautelosa. También puede decidir si desea tomar un préstamo de tasa fija o un préstamo de tasa variable. Para el análisis de alquiler frente a compra, asuma una tasa fija. Digamos que el monto de su préstamo es de $ 200,000 y la tasa de interés es del 6.5% (fijo) durante 20 años. Esto equivale a una tasa mensual de aproximadamente 0.54% y $ 1,491 en pagos mensuales. En el transcurso de 20 años, pagará $ 357,875 a su prestamista, de los cuales $ 200,000 se destinarán al monto del préstamo principal y $ 157,875 se pagarán como intereses.

Lo interesante de los pagos de la hipoteca es que, aunque los pagos mensuales no cambian a lo largo de 20 años, la cantidad de ese pago mensual fijo que se destina al interés en comparación con la cantidad que reduce el capital pendiente varía cada mes. En pocas palabras, en los primeros años de su hipoteca, una gran parte de sus pagos se destinarán a intereses y usted apenas estará desprendiéndose del principal. En los últimos años, la mayoría de sus pagos serán para el principal.

En nuestro ejemplo de $ 1,491 en pagos mensuales durante 20 años, el pago de intereses promedio es de $ 1,071 por mes en el primer año y solo $ 51 en el último año de su hipoteca.

Porque es esto importante?

En los primeros años de su hipoteca, el monto de su préstamo pendiente apenas disminuye. Entonces, si planea vivir en la casa solo por un par de años, su capital (valor de la casa - monto del préstamo pendiente) no es muy alto.

Costo de oportunidad del pago inicial

Un pago inicial decente (15% del valor de la vivienda) generalmente reduce la tasa de interés que tendrá que pagar. Digamos que usted paga $ 40,000 como pago inicial cuando está comprando su casa. Estos $ 40,000 son como una inversión que usted hace en un activo (su casa), esperando que el activo se aprecie. Si tuviera que invertir $ 40,000 en una cuenta de ahorros en línea, podría ganar un 5% de interés (sin riesgo) cada año. Si invierte en capital y tiene suerte, los rendimientos podrían ser aún mayores..

En resumen, renuncia a la oportunidad de invertir esta cantidad en otros activos que pueden proporcionar rendimientos. Suponga que tiene otras oportunidades de inversión que sabe que le proporcionarán un cierto (X) retorno de la inversión. Esta "X" juega un papel importante en el modelo financiero de alquiler frente a compra.

Impuestos

Lo que pagas

Cuando compres una casa, pagarás impuestos a la propiedad. Dependiendo del lugar donde viva, el impuesto a la propiedad puede ser de alrededor de 0.5 a 1% del valor de su hogar..

Lo que ahorras

Los impuestos a la propiedad que usted paga, así como los pagos de intereses que realiza en el año, son ambos deducibles de impuestos. El problema aquí es que puede reclamar estas deducciones de impuestos solo si detalla sus deducciones y no toma la deducción estándar.

Cuanto ahorras

En una simulación muy básica de las matemáticas, asumamos que:

• Impuesto de propiedad anual = $ 2,000 (A)
• Pagos de intereses realizados en el año = $ 12,000 (B)
• Deducción estándar disponible = $ 8,000 (C)
• Su tramo impositivo - 28%
• Su ingreso - $ 85,000

Si compra una casa y detalla su deducción, su ingreso sujeto a impuestos se reducirá en $ 14,000 (A + B). Si alquila, su ingreso sujeto a impuestos se reducirá en $ 8,000 (C). Por lo tanto, el "efecto neto" de comprar una casa sobre el ingreso sujeto a impuestos es de $ 6,000 (A + B-C). Y el ahorro fiscal neto por año es del 28% de $ 6,000, es decir,. $ 1,680.

Para una hipoteca de tasa fija, los pagos de intereses que realice serán los más altos en el primer año y se reducirán en los años subsiguientes a medida que su principal pendiente disminuya gradualmente.

Aumento de renta con inflación

Al construir un modelo financiero para comparar el alquiler y la compra de una vivienda, podemos asumir pagos mensuales fijos con una hipoteca de tasa fija. Pero en el escenario de la renta, se espera que la renta aumente en el transcurso de los próximos 20 a 30 años. Se puede suponer que el aumento anual en la renta es del 2-3%, en sincronía con la tasa de inflación.

Debe comparar el flujo de efectivo para la compra (cuotas mensuales, cuotas del propietario de la vivienda, seguro, etc.) versus el alquiler. Además, asegúrese de anotar el costo de oportunidad de invertir la diferencia (Alquiler - Cuota mensual o viceversa, dependiendo de cuál sea mayor).

Apreciación en el valor de la vivienda.

A largo plazo (20-30 años), se puede suponer que los valores de las casas se aprecian a una tasa de alrededor del 5% cada año. Dependiendo del lugar donde viva y de si está tratando con una casa de una familia, una casa adosada o un condominio, ese porcentaje puede variar. Este número tiene un impacto sustancial en el resultado del modelo financiero de alquiler frente a compra.

Costes transaccionales al comprar.

Hay varios costos transaccionales en los que incurrirá al comprar una casa. Inspección de la vivienda, honorarios de abogados, cierre de hipotecas, honorarios del agente, impuestos, aranceles de presentación, etc. Trate esta cantidad como trataría el pago inicial (en términos del costo de perder la oportunidad de invertir este dinero en otra parte).

Comisiones de corredores al vender.

Normalmente, el vendedor paga comisiones tanto al comprador como a los agentes del vendedor. Con un 3% cada uno, esta comisión generalmente equivale al 6% del valor de la casa. Como puede adivinar, esto tiene un impacto significativo en el modelo financiero. Puede elegir trabajar sin agentes y asumir un 3% o menos de costos de comisión en su modelo..

Tiempo y esfuerzo

Buscar la casa de sus sueños puede ser agotador y puede llevar mucho tiempo y esfuerzo.

Cuando usted alquila, el propietario es responsable de arreglar la mayoría de las cosas que comúnmente salen mal en la casa (tuberías, etc.). Pero cuando compras una casa, eres responsable de todo el mantenimiento..

Las personas también pueden necesitar hacer varios retoques y dedicar tiempo y esfuerzo al tratar de vender su casa..

Ratios de alquiler

Una forma de averiguar si comprar o alquilar es observar la relación de alquiler: el precio de compra de una casa típica dividido por el alquiler anual de una casa similar. Cuando la relación de alquiler es superior a 20, significa que debe considerar alquilar. Entre los 15 y los 20 años, inclínate hacia el alquiler a menos que encuentres una casa que realmente te guste y planees quedarte en ella por mucho tiempo. Si la relación de alquiler es inferior a 15, tiene más sentido comprar.

Los índices de alquiler para las principales áreas metropolitanas de los EE. UU. Están disponibles en el sitio web del New York Times.

Referencias

• Renta versus propiedad: 7 factores que incluso los propietarios de viviendas deben considerar - Merrill Lynch