Ejecución hipotecaria vs. venta corta

Cuando un prestatario no realiza los pagos de la hipoteca de manera sistemática, la propiedad se ejecuta de manera hipotecaria. en un juicio hipotecario, el prestamista asume la propiedad de la propiedad y desaloja al prestatario. Las propiedades adjudicadas pueden venderse en una subasta o a través de agentes de bienes raíces tradicionales. Para los prestatarios, una ejecución hipotecaria daña gravemente su puntaje de crédito.

UNA venta corta a menudo se usa como una alternativa a la ejecución hipotecaria porque mitiga las tarifas y los costos adicionales tanto para el acreedor como para el prestatario. El impacto negativo en el puntaje crediticio del prestatario suele ser menor en una venta corta que en una ejecución hipotecaria, pero una venta corta generalmente implica mucho más papeleo para todas las partes.

Gráfica comparativa

Cuadro comparativo de ejecución hipotecaria versus venta corta

Juicio hipotecario	Venta corta
Posiblemente se le pague un incentivo de reubicación de $ 3,000 o más	No	Sí
Utilizado cuando	Incumplimiento del prestatario en los pagos	El prestatario no puede hacer los pagos de la hipoteca, debe más que el valor actual de la vivienda y el prestamista está de acuerdo.
Vendido por	Prestador	Dueño de casa
Método de venta	Subastado en venta fiduciaria	Corredor de bienes raíces
Impacto en el puntaje de crédito y el historial de crédito	Gotas 200 - 400 puntos. Permanece en informe por 7 años..	Suelta 50 - 150 puntos. Incluido en el informe de crédito si el acreedor informa sobre la reducción de la deuda a las agencias de informes de crédito..
Iniciado por	El prestamista	El dueño de casa
Futuros préstamos	Debe informar sobre futuras solicitudes de préstamo	Puede o no ser reportado en futuras solicitudes de préstamo
¿Quién tiene el control de bienes raíces?	El prestamista	El dueño de casa
Restricciones en futuras compras de viviendas.	Elegible para comprar en 5 años con restricciones, o 7 años sin restricciones	Puede comprar inmediatamente bajo ciertas circunstancias

Contenido: Foreclosure vs Short Sale

• 1 Elegibilidad y uso
• 2 ¿Cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias y las ventas cortas??
  • 2.1 Proceso de ejecución hipotecaria
  • 2.2 Proceso de venta corta
• 3 Complicaciones para compradores en ejecuciones hipotecarias frente a ventas cortas
• 4 calificación crediticia
• 5 futuros propietarios de vivienda
• 6 Noticias Recientes de Ejecuciones Hipotecarias
• 7. Referencias

Elegibilidad y uso

Las ejecuciones hipotecarias se utilizan cuando un propietario ha incumplido con los pagos de sus préstamos hipotecarios. El prestamista toma posesión de la propiedad, que se prometió como garantía para el préstamo. Después de que una propiedad es ejecutada, el prestamista la pone a la venta y utiliza los ingresos para recuperar el saldo de la hipoteca..

Las ventas cortas están disponibles para los prestatarios cuando deben más del valor actual de su casa en el mercado. Las ventas cortas se pueden usar tanto en situaciones en las que el propietario de la vivienda está al día con los pagos de su hipoteca y cuando se han quedado atrás. Sin embargo, se requiere la aprobación del prestamista antes de poder completar una venta corta; los prestamistas no están obligados a aceptar una venta corta.

Cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias y las ventas cortas?

Proceso de ejecución hipotecaria

Dependiendo del estado en el que vive un prestatario, la ejecución hipotecaria puede o no involucrar al sistema judicial. Consulte Ejecuciones hipotecarias judiciales frente a ejecuciones hipotecarias no judiciales para obtener más información..

Después de tres a seis meses de pagos atrasados, un prestamista registrará una notificación de incumplimiento, que notifica al prestatario que se enfrenta a una ejecución hipotecaria y le otorga un período de restablecimiento para hacer las cosas bien al pagar las deudas o resolver cualquier otra disputa. La duración del período de reincorporación varía según el estado; algunos estados otorgan a los prestatarios apenas cinco días para resolver las disputas y las deudas, y otros otorgan hasta 90 días a los prestatarios.

Si el saldo impago de la hipoteca no se cancela dentro de los tres meses, el propietario recibe un aviso de venta. Luego, la propiedad se subasta en una venta fiduciaria al mejor postor, quien debe pagar en efectivo dentro de las 24 horas. La oferta inicial por lo general es igual al saldo pendiente del préstamo y a los honorarios de abogados adicionales en los que el banco haya incurrido..

Aquí hay un video que compara el proceso y el impacto de las ejecuciones hipotecarias con las ventas cortas basadas en cinco criterios principales:

Proceso de venta corta

Cuando el valor de mercado de la propiedad es menor que el principal de la hipoteca pendiente, y el prestatario no puede pagar la hipoteca, el prestamista (uno o más bancos) puede optar por aceptar una venta corta. En una venta corta, las ganancias de la venta de la propiedad no llegan al saldo de la hipoteca, que es una de las razones por las que los prestamistas pueden dudar en aceptar la oferta de un prestatario para una venta corta. Cualquier saldo impago adeudado a los prestamistas después de una venta corta se conoce como deficiencia. Los acuerdos de venta corta no liberan necesariamente a los prestatarios de sus obligaciones de pagar cualquier deficiencia de los préstamos, a menos que se acuerde específicamente entre las partes..

En una venta corta, el propietario pone la casa en el mercado con un agente de bienes raíces. Se maneja como cualquier otra venta de casas. Una vez que el propietario ha aceptado una oferta, también debe ser aceptado por el banco. Puede tomar de 3 a 6 meses para que se cierre una venta corta, y su éxito no está garantizado. Sin embargo, la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) creó nuevas reglas en 2012 que hacen que este proceso sea más fácil y rápido. Por ejemplo, los prestamistas hipotecarios ahora tienen que responder a una oferta de venta corta dentro de los 30 días de haberla recibido..

En agosto de 2012, la FHFA anunció medidas para hacer ventas cortas de casas subacuáticas, casas donde la hipoteca pendiente es mayor que el valor de mercado actual de la casa, más fácil para los propietarios, incluida la ayuda a las personas que tienen dificultades financieras pero que no han perdido. pagos de la hipoteca Bajo el plan, que entró en vigencia en noviembre de 2012, solo las hipotecas garantizadas por Fannie Mae y Freddie Mac son elegibles para esta ayuda, y hay un límite de $ 6,000 en la cantidad de dinero que los titulares de segundas hipotecas pueden recibir cuando se realiza una venta corta. terminado. El objetivo de esta medida es reducir el incentivo para los tenedores de hipotecas secundarias que tienen que regatear su parte de las ganancias de la venta de viviendas, evitando así retrasos y facilitando la finalización de la venta. Las nuevas reglas también permiten que los propietarios de viviendas con pagos hipotecarios atrasados ​​y graves problemas financieros presenten menos documentos para ser aprobados para una venta corta. Los propietarios de viviendas reciben una aprobación más rápida si experimentan una situación económica difícil, como la pérdida de un empleo, el divorcio, la muerte en la familia o la reubicación laboral.^[1]

Complicaciones para compradores en ejecuciones hipotecarias frente a ventas cortas

Las ejecuciones hipotecarias y las ventas cortas ofrecen grandes descuentos para los compradores. Alguien que compra una casa en una venta corta puede esperar que la casa cueste un 10% menos que una casa común en el mercado; las ejecuciones hipotecarias son incluso más baratas, a menudo en un 30%..^[2] Sin embargo, estas compras no están exentas de complicaciones..

El problema más común con las propiedades adjudicadas es que a menudo se venden "como están", por lo que la casa puede necesitar reparaciones, que a veces son muy caras. Cuando se compra una propiedad embargada en una subasta, el comprador debe pagar en efectivo el mismo día, lo que significa que no puede hacer que la propiedad sea inspeccionada y, por lo tanto, no tiene idea del alcance de las reparaciones necesarias. A veces, se le puede pedir al comprador de una propiedad ejecutada que pague impuestos impagos a la propiedad del propietario anterior. Finalmente, las leyes de canje permiten a los prestatarios reclamar sus casas embargadas, incluso si la casa fue vendida a un nuevo comprador después de la ejecución hipotecaria. Esto puede causar muchas complicaciones para los compradores de propiedades ejecutadas..

Las propiedades de venta corta también se compran a menudo por menos del precio de tasación. Sin embargo, el proceso puede llevar mucho tiempo. La compra de una propiedad en una venta corta generalmente toma mucho más tiempo porque no son solo el comprador y el vendedor quienes tienen que aceptar la venta. Todos los prestamistas que tienen un gravamen sobre la propiedad también tienen que aceptar la venta. Si la primera hipoteca ha sido revendida por el prestamista original, ahora puede ser propiedad de múltiples bancos. Si hay una segunda hipoteca sobre la casa, el prestamista (s) de la segunda hipoteca también puede ser un acreedor. Lograr que todos los prestamistas aprueben una venta corta lleva tiempo e incluso podría evitar que se cierre el trato si el prestamista no está de acuerdo o si el vendedor ya no puede hacer los pagos de la hipoteca durante la larga espera (y, por lo tanto, puede ser ejecutado). Se tarda de 3 a 12 meses para finalizar la mayoría de las ventas. Además, las ventas cortas son riesgosas para compradores y vendedores, ya que el banco puede retirar la casa del mercado en cualquier momento sin repercusiones..

Calificación crediticia

Una ejecución hipotecaria puede hacer que la calificación crediticia de un prestatario caiga de 200 a 400 puntos. Permanece en un informe de crédito por 7 años. Esto puede tener un impacto muy negativo en los préstamos futuros e incluso en las oportunidades de empleo, en los casos en que un empleador potencial requiera un control de seguridad de todos los empleados. Las ejecuciones hipotecarias son parte de su registro público.

Una venta corta puede causar una caída de 50 a 130 puntos en su puntaje de crédito, aunque las reducciones importantes generalmente se deben a que el prestatario no cumple con el pago del préstamo. Los informes de crédito indicarán que un préstamo en una venta corta se "liquidó", "se pagó según lo acordado" o "se pagó en menos de la totalidad".

Futura propiedad de vivienda

Después de realizar una ejecución hipotecaria en una casa, una persona es elegible para comprar otra casa en 5 años, con algunas restricciones, o en 7 años sin restricciones. Las personas deben informar la ejecución hipotecaria en todas las solicitudes de préstamo futuras.

Después de una venta corta, la persona puede comprar una casa nueva inmediatamente si sus pagos nunca se retrasaron más de 30 días y el prestamista no les exige que devuelvan el préstamo. Sin embargo, encontrar un nuevo prestamista puede ser difícil.

Noticias recientes de ejecuciones hipotecarias

Referencias

• Wikipedia: Venta corta (inmobiliaria)
• 'Ventas cortas' para obtener un impulso - Wall Street Journal
• ¿Cómo puedo obtener efectivo por hacer una venta corta?? - About.com
• Ventajas y desventajas de comprar una ejecución hipotecaria - FrontDoor.com